Bauträgerfinanzierung – anwaltliche Unterstützung bei Verhandlungen mit Banken

Ich prüfe bestehende Darlehens- und Sicherheitenverträge, beurteile die Berechtigung bankseitiger Forderungen, arbeite rechtliche Verhandlungsspielräume heraus und begleite die Gestaltung neuer Vereinbarungen.

Im Mittelpunkt steht die Entwicklung rechtlich belastbarer und wirtschaftlich tragfähiger Lösungen.

Meine anwaltlichen Leistungen bei Bauträger- und Projektfinanzierungen

Ich unterstütze Bauträger und Projektgesellschaften insbesondere bei folgenden Aufgaben:

• Prüfung von Darlehens- und Sicherheitenverträgen: Rechtliche Analyse der bestehenden Finanzierung einschließlich Nachträgen, Covenants, Grundschulden, Sicherungsabreden und Freigabevereinbarungen.
• Anpassung bestehender Projektfinanzierungen: Vorbereitung und Begleitung von Verhandlungen über Laufzeitverlängerungen, Prolongationen, Tilgungsmodalitäten und sonstige Änderungen der Finanzierungsbedingungen.
• Nachbesicherung: Prüfung zusätzlicher Sicherheitenforderungen und Verhandlung über deren Umfang und vertragliche Ausgestaltung.
• Darlehensauszahlungen: Prüfung vertraglicher Auszahlungsansprüche und anwaltliche Vertretung bei der Klärung streitiger Auszahlungsvoraussetzungen.
• Pfandfreigaben: Verhandlungen über die Freigabe einzelner Einheiten aus Globalgrundschulden, Ablösebeträge und angepasste Freigabekriterien.
• Anpassung von Covenants: Prüfung und Verhandlung von Finanzierungskennzahlen, Berichtspflichten, Vorverkaufsquoten und sonstigen kreditvertraglichen Verpflichtungen.
• Darlehenskündigung: Rechtliche Begleitung bei drohender oder bereits erklärter Kündigung einer Bauträgerfinanzierung.
• Stillhaltevereinbarungen und Finanzierungsnachträge: Verhandlung, Prüfung und Gestaltung von Vereinbarungen über die Fortsetzung oder Änderung bestehender Finanzierungsverhältnisse.
• Finanzierungen mit mehreren Kapitalgebern: Abstimmung der vertraglichen Beziehungen zwischen Banken, Mezzanine-Finanzierern, Debt Funds und weiteren Beteiligten.

Meine Tätigkeit umfasst sowohl die rechtliche Beratung im Vorfeld als auch die unmittelbare anwaltliche Vertretung gegenüber den Finanzierungspartnern.

Projektfinanzierung anpassen – bevor ein Konflikt entsteht

Nicht jede Neuverhandlung einer Bauträgerfinanzierung beruht auf einer Pflichtverletzung oder einem bereits bestehenden Konflikt.

Häufig geht es darum, Finanzierungsbedingungen an veränderte Projektverhältnisse anzupassen und gemeinsam mit dem Kreditinstitut eine tragfähige Lösung zu entwickeln.

Verhandlungsgegenstände können insbesondere Laufzeitverlängerungen, geänderte Rückführungspläne, die Anpassung von Covenants, zusätzliche Sicherheiten oder neue Freigaberegelungen sein.

Auch eine Refinanzierung, der Wechsel eines Finanzierungspartners oder die Einbindung weiterer Kapitalgeber kann eine Anpassung der bestehenden Vertragsbeziehungen erforderlich machen.

Ich prüfe, welche Rechte und Pflichten aus den bestehenden Verträgen folgen, welche Änderungen einer Zustimmung bedürfen und welche rechtlichen Auswirkungen die vorgesehenen Anpassungen haben.

Nicht jede wirtschaftlich zweckmäßige Änderung kann einseitig verlangt werden. Gerade deshalb ist es wichtig, den rechtlichen Verhandlungsspielraum zu kennen und zusätzliche Verpflichtungen nicht ohne Prüfung ihrer Folgen einzugehen.

Verhandlungen mit Banken auf rechtlich gesicherter Grundlage

Die Interessen der Projektgesellschaft und ihrer Finanzierungspartner stimmen nicht in jeder Situation überein.

Während der Bauträger die Fortsetzung oder Anpassung der Finanzierung anstrebt, verfolgt das Kreditinstitut seine eigenen Kredit- und Sicherungsinteressen.

Welche Leistungen die Bank schuldet, welche zusätzlichen Sicherheiten sie verlangen darf und welche Vertragsänderungen einer Zustimmung des Bauträgers bedürfen, richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen und den gesetzlichen Regelungen.

Meine Aufgabe besteht darin, aus diesen rechtlichen Grundlagen eine fundierte Verhandlungsposition für die Projektgesellschaft zu entwickeln.

Hierzu prüfe ich insbesondere,

• welche vertraglichen Ansprüche bestehen,
• ob bankseitige Forderungen rechtlich begründet sind,
• welche Einwendungen und Handlungsmöglichkeiten bestehen,
• welche Risiken mit vorgeschlagenen Vertragsänderungen verbunden sind und
• wie die Interessen der Projektgesellschaft rechtlich abgesichert werden können.

Von besonderer Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen bestehenden vertraglichen Verpflichtungen und zusätzlichen Forderungen, über die erst eine Vereinbarung erzielt werden muss.

Auf dieser Grundlage lassen sich Verhandlungen mit klar definierten rechtlichen Positionen führen.

Typische Verhandlungssituationen bei Bauträgerfinanzierungen

Laufzeitverlängerung und Anpassung der Darlehensrückführung

Soll eine Projektfinanzierung verlängert oder ihre Rückführung neu geregelt werden, sind häufig Änderungen des Darlehensvertrags erforderlich.

Neben Laufzeit, Tilgung und Zinsen können insbesondere zusätzliche Sicherheiten, verschärfte Covenants oder veränderte Kündigungsrechte Gegenstand der Verhandlungen sein.

Ich prüfe die vorgeschlagenen Finanzierungsnachträge und deren Auswirkungen auf das bestehende Vertragsverhältnis. Dabei ist insbesondere zu klären, welche zusätzlichen Verpflichtungen die Projektgesellschaft übernimmt und welche verbindlichen Zusagen sie im Gegenzug erhält.

Bank verweigert die Auszahlung einer Darlehenstranche

Verweigert oder verzögert die Bank eine zugesagte Auszahlung, ist zunächst zu prüfen, ob die vertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Daneben können gesetzliche oder vertragliche Leistungsverweigerungs- und Kündigungsrechte relevant werden. § 490 Abs. 1 BGB sieht beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht bei einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheiten vor.

Ich prüfe die Berechtigung der Auszahlungsverweigerung und vertrete die Projektgesellschaft bei Verhandlungen über die Freigabe der Darlehensmittel.

Bestehende Auszahlungsansprüche und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche wegen vertragswidriger Verzögerungen können dabei zur Stärkung der Verhandlungsposition herangezogen werden.

Nachbesicherung: zusätzliche Sicherheiten und Bürgschaften

Verlangt die Bank zusätzliche Sicherheiten, ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang hierfür eine vertragliche Grundlage besteht.

Entsprechende Rechte können sich insbesondere aus den Sicherheitenvereinbarungen oder wirksam einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, etwa Nr. 13 Abs. 2 AGB-Banken, ergeben.

Dabei sind die tatsächliche Veränderung der Risikolage, die vorhandenen Sicherheiten und die Grenzen eines möglichen Nachbesicherungsanspruchs zu berücksichtigen.

Besondere Risiken können mit zusätzlichen Grundpfandrechten, Gesellschafterbürgschaften, Schuldbeitritten oder erweiterten Sicherungszweckerklärungen verbunden sein.

Ich prüfe die rechtliche Berechtigung solcher Forderungen und begleite Verhandlungen über die Sicherheitenbestellung sowie mögliche Gegenleistungen der Bank, etwa eine Laufzeitverlängerung oder die Freigabe weiterer Darlehenstranchen.

Pfandfreigabe und Freistellung aus der Globalgrundschuld

Bei Bauträgerfinanzierungen haben die Vereinbarungen über die Freigabe einzelner Objekte aus einer Globalgrundschuld besondere Bedeutung.

Streit kann insbesondere über die Freigabevoraussetzungen, Ablösebeträge oder zusätzliche Bedingungen der Bank entstehen.

Maßgeblich sind die bestehenden Sicherheiten- und Freigabevereinbarungen. Dabei sind auch die Verpflichtungen gegenüber den Erwerbern und gegebenenfalls die Anforderungen des § 3 MaBV zu berücksichtigen.

Ich prüfe die vertraglichen Freigabeansprüche und begleite Verhandlungen über deren Erfüllung oder eine Anpassung der bisherigen Freigaberegelungen.

Dies umfasst auch Vereinbarungen über geänderte Ablösebeträge oder Freigabekriterien, wenn eine Anpassung an die weitere Projektentwicklung erforderlich wird.

Anpassung von Covenants und Finanzierungsbedingungen

Projektfinanzierungen enthalten häufig Verpflichtungen hinsichtlich Vorverkaufsquoten, Finanzierungskennzahlen, Berichtspflichten oder Kapitalausstattung.

Bei einer Abweichung ist zu prüfen, welche Rechtsfolgen der Vertrag vorsieht und ob vertragliche Heilungs- oder Anpassungsmöglichkeiten bestehen.

Ich unterstütze Projektgesellschaften bei der Verhandlung geänderter Covenants, der Vereinbarung von Verzichts- oder Ausnahmeerklärungen und der Gestaltung entsprechender Finanzierungsnachträge.

Dabei kommt es darauf an, neue Verpflichtungen eindeutig zu bestimmen und zusätzliche Kündigungs- oder Haftungsrisiken möglichst zu vermeiden.

Bauträgerfinanzierung gekündigt oder Kündigung angedroht

Droht die Bank mit einer Kündigung oder hat sie diese bereits ausgesprochen, ist zunächst die rechtliche Grundlage zu prüfen.

In Betracht kommen insbesondere § 490 Abs. 1 BGB, gegebenenfalls § 314 BGB sowie vertragliche Kündigungsrechte und Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Entscheidend ist, ob die geltend gemachten Kündigungsvoraussetzungen tatsächlich vorliegen und welche Rechtsfolgen sich für die Projektgesellschaft ergeben.

Je nach Vertragslage können Verhandlungen über eine Fortsetzung der Finanzierung, eine Stillhaltevereinbarung oder eine geordnete Darlehensrückführung in Betracht kommen.

Ich prüfe die rechtliche Tragfähigkeit der bankseitigen Position und begleite die Verhandlungen über eine geeignete Lösung. Erforderlichenfalls vertrete ich die Projektgesellschaft auch bei der gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Stillhaltevereinbarungen und Finanzierungsnachträge

Stillhaltevereinbarungen können dazu beitragen, Finanzierungskonflikte vorübergehend zu entschärfen und einen verbindlichen Rahmen für weitere Verhandlungen zu schaffen.

Ihre rechtliche Ausgestaltung bedarf jedoch sorgfältiger Prüfung.

Neben Laufzeit und Bedingungen des Stillhaltens können insbesondere zusätzliche Sicherheiten, Informationspflichten, Fälligkeitsregelungen sowie Anerkenntnis- und Verzichtserklärungen erhebliche Bedeutung haben.

Eine kurzfristig vorteilhafte Vereinbarung kann zugleich neue Verpflichtungen begründen oder bestehende Rechtspositionen beeinträchtigen.

Ich begleite die Verhandlung und Gestaltung solcher Vereinbarungen und achte darauf, dass die Interessen der Projektgesellschaft rechtlich angemessen berücksichtigt werden.

Projektfinanzierungen mit mehreren Finanzierungspartnern

Neben der finanzierenden Bank können Mezzanine-Finanzierer, Debt Funds und weitere Kapitalgeber an einem Immobilienprojekt beteiligt sein.

Änderungen einer Finanzierung können dabei Zustimmungserfordernisse, Sicherheitenvereinbarungen, Rangabreden oder Kündigungsrechte anderer Beteiligter berühren.

Besondere Bedeutung können Intercreditor-Vereinbarungen, Nachrangabreden und Cross-Default-Klauseln haben.

Ich prüfe die rechtlichen Wechselwirkungen zwischen den Finanzierungsverträgen und begleite die Abstimmung erforderlicher Änderungen mit den beteiligten Finanzierungspartnern.

Ziel ist eine rechtlich aufeinander abgestimmte Gestaltung, die unbeabsichtigte Folgen für andere Finanzierungsverhältnisse vermeidet.

Mein Vorgehen bei der anwaltlichen Verhandlungsbegleitung

1. Rechtliche Bestandsaufnahme

Zunächst prüfe ich die maßgeblichen Darlehens- und Sicherheitenverträge, bisherige Nachträge und die für die Verhandlungen relevanten Erklärungen der Finanzierungspartner.

Dabei werden bestehende Ansprüche, vertragliche Verpflichtungen und rechtliche Risiken ermittelt.

2. Entwicklung der Verhandlungsstrategie

Auf Grundlage dieser Prüfung arbeite ich die rechtlichen Handlungsmöglichkeiten und Argumentationslinien heraus.

Dabei unterscheide ich zwischen durchsetzbaren vertraglichen Positionen und solchen Änderungen, die einer neuen Vereinbarung mit der Bank bedürfen.

3. Anwaltliche Verhandlungsführung

Ich bereite die Verhandlungen vor und übernehme auf Wunsch die unmittelbare Kommunikation und Vertretung gegenüber Banken und anderen Darlehensgebern.

Die rechtliche Argumentation wird auf das konkrete Verhandlungsziel der Projektgesellschaft ausgerichtet.

4. Vertragliche Umsetzung

Abschließend prüfe und gestalte ich die erforderlichen Finanzierungsnachträge, Sicherheitenvereinbarungen, Freigaberegelungen oder Stillhalteabreden.

Dabei achte ich auf eindeutige Verpflichtungen, eine abgestimmte Vertragsgestaltung und die Vermeidung unbeabsichtigter zusätzlicher Haftungsrisiken.

Bankrechtliche Expertise als Ergänzung der bestehenden Projektberatung

Hierzu kann ich mit den bereits eingeschalteten Beratern zusammenarbeiten und deren fachliche Einschätzungen in die rechtliche Bewertung einbeziehen.

Mein Leistungsangebot umfasst keine allgemeine betriebswirtschaftliche Projektberatung oder Finanzierungsvermittlung.

Im Mittelpunkt stehen die rechtliche Analyse der bestehenden Finanzierungsverhältnisse, die anwaltliche Vertretung gegenüber den Kreditgebern und die Gestaltung belastbarer Vereinbarungen.

Einvernehmliche Lösungen haben Vorrang

Bei laufenden Immobilienprojekten ist die gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen nicht in jeder Situation der zweckmäßigste erste Schritt.

Selbst ein rechtlich begründeter Anspruch kann durch die Dauer eines Gerichtsverfahrens an wirtschaftlichem Nutzen verlieren.

Deshalb liegt der Schwerpunkt meiner Tätigkeit auf der außergerichtlichen Verhandlungsbegleitung.

Eine auf Verständigung gerichtete Verhandlungsführung bedeutet jedoch nicht, auf bestehende Ansprüche zu verzichten.

Kommt eine einvernehmliche Lösung nicht zustande, vertrete ich meine Mandanten erforderlichenfalls auch bei der gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Häufige Fragen zur anwaltlichen Begleitung von Bauträgerfinanzierungen